发文机关：深圳市住房和建设局

发布文号：深建规〔2016〕1号

发布日期：2016-01-22

实施日期：2016-01-22

时效性：现行有效

正文

（深建规〔2016〕1号）

各区人民政府，各有关单位：

为规范保障性住房收购价格的计价行为，维护各方的合法权益，我局制定了《深圳市保障性住房收购操作规程（试行）》，现予印发，请遵照执行。

深圳市住房和建设局

2016年1月22日

深圳市保障性住房收购操作规程（试行）

第一条

为规范保障性住房收购行为，依据《中华人民共和国物权法》《深圳市保障性住房条例》等相关法律、法规及规范性文件规定，结合深圳市实践，制定本规程。

第二条

本规程适用于市（区）住房保障部门对社会投资主体建设的，且纳入我市保障性安居工程年度计划的公共租赁住房和安居型商品房进行的收购活动，土地出让合同中已经明确收购价格和方式的除外。

第三条

市住房保障主管部门负责组织拟订全市保障性住房年度收购计划或者市政府安排的其他收购计划，经批准后组织实施。

市（区）住房保障部门或者其授权单位为收购主体，分别负责本级保障性住房的收购，签订保障性住房收购合同，委托市（区）建设工程造价管理机构对收购价格进行测算。区住房保障部门或者其授权单位签订保障性住房收购合同的，应当报市住房保障部门备案。

第四条

保障性住房收购范围包括保障性住房专有部分、与专有部分对应的共有部分和产权归小区居民共有或者共同使用的公共配套设施设备。

宗地内属于供社区居民使用的社康中心、警务室、幼儿园、中小学、市政道路等公共设施、交通设施不纳入保障性住房收购范围。

第五条

保障性住房收购计划经审批后，由住房保障部门负责组织实施。

社会投资主体在收购项目取得建设工程规划许可，且基坑支护工程完工后，根据本规程测算收购价格，并报收购主体审核。

收购主体委托建设工程造价管理机构对收购项目进行价格测算，审核确定收购价格后，签订保障性住房收购合同。

第六条

在洽谈收购前已经确定为安居型商品房的，参照《安居型商品房定价实施细则》测算收购价格；在洽谈收购时或者后期确定为安居型商品房性质的，其收购价格按照本规程进行测算，如已缴纳地价则应当把实际缴纳的地价计算至收购价格。

第七条

收购价格的测算时点以建设工程规划许可证确定的时间为准。其收购价格由下列内容组成：

（一） 建设成本。指项目投资建设所发生的客观平均成本，测算方式依据本规程第八条执行。

（二） 合理利润。按基本建设费与管理费之和的3%计取。

（三） 户内装饰装修造价。市（区）住房保障部门委托市（区）造价管理机构按实际装饰装修配置审核户内装饰装修造价，装饰装修造价以审核的结论为准。

（四） 收购双方约定的其他项目。

收购价格不得包括下列费用：

（一） 开发经营单位自用的办公用房、营业用房等各种费用。

（二） 企业的赞助、捐赠支出以及其他各种与开发经营无关的费用。

（三） 各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。

（四） 国家和省、市规定不得列入成本费用的其他支出。

第八条

建设成本的测算对象包括：

（一） 主体部分及其附属。包括保障性住房主体部分以及为使主体功能得以正常发挥所必须的附属及配套设施，如主体土建（含基坑、桩基）工程、水暖电气消防等安装工程及设备、附属工程等。

（二） 地下室。指地下室建筑及其安装部分、人防工程、地下室车道出入口及其应当分摊的土方及桩基工程。

（三） 基础设施及公共配套部分。基础设施主要包括小区用地规划红线以内的道路、围墙、供水、供电（含一户一表）、供气、有线电视、电信、邮政报箱、路灯、防盗、绿化、园林建筑、环卫、排污、排水、消防设施等；公共配套部分包括小区居民共同使用或者土地使用权出让合同中约定建后产权归全体业主共有的附属及配套设施。

第九条

建设成本所包含内容（建设成本是各项费用之和，各项费用计算原则在附件中说明）：

（一） 基本建设费用。包括建设前期工程费及勘察设计费、建筑安装工程费及设备费、基础设施建设费和公共配套设施建设费及工程建设其他支出等费用。

（二） 管理费。指建设单位在建设期间发生的管理性开支。

（三） 法定规费。包括物业专项维修资金、竣工测绘费用等规费。

（四） 资金成本。指社会投资主体为保障性住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息或者自筹资金的货币时间价值。资金成本的计算时间为项目开发期，如在约定交付日前提前支付的资金需扣减相应的货币时间价值。但社会投资主体与住房保障部门在签订收购合同中约定不计资金成本的除外。

（五） 法定税金。包括营业税、城建维护税、教育附加费及印花税等国家规定的税费。

第十条

保障性住房收购合同应当包括但不限于下列内容：

（一） 项目概况。包括土地来源、建设规模、项目建设工期、建设内容及标准。

（二） 项目收购。包括收购范围、收购价款、收购款支付、收款账户。

（三） 项目移交与保修。包括项目移交条件、移交时间、移交验收、移交手续、保修责任、保修程序等。

（四） 产权登记。包括初始登记、转移登记、相关税费承担主体等。

（五） 违约责任和争议处理。

第十一条

收购款项按照以下方式支付：

（一） 社会投资主体利用自有用地投资建设的保障性住房，收购款项按照下列步骤支付：

1． 项目收购范围住宅工程进度达到±0.00后且已签订收购合同的，按照不超过收购总价20%的标准支付；

2． 项目收购范围住宅的全部主体封顶（建设单位和监理单位盖章确认）后，按照不超过收购总价45%的标准支付；

3． 取得竣工验收备案回执后，按照不超过收购总价80%的标准支付；

4． 项目移交且产权证办理至住房保障部门后，按照不超过收购总价95%的标准支付，余款在工程竣工验收合格满2年后支付。

其中，当收购项目未含装修费用或装修费用未确定时，按照上述条款计算支付；当项目装修费用已确定时，需将装修费用计入收购总价后，再进行计算支付。

（二） 城市更新改造或商品房搭配建设的保障性住房，其保障性住房配建面积不足1万平方米的，收购款项在移交且产权转移登记至住房保障部门后按照不超过收购总价95%的标准支付，余款在工程竣工验收合格满2年后支付；保障性住房配建面积超过1万平方米（含1万平方米）的，收购款项支付参照本条第（一）款执行。

第十二条

本规程实施前，已签订收购合同或有批复意见的收购项目，按照收购合同条款或批复意见继续履行；未签订收购合同或无批复意见的收购项目，参照本规程确定。

第十三条

本规程附件《深圳市保障性住房收购价格测算指引》与本规程同时颁布实施，市住房保障主管部门可以根据法律、法规、政策的变动和本规程的规定结合市场实际情况，会同相关部门对本规程附件所列内容进行适时调整。

本规程及附件对法定规费、法定税金的规定，与法律、法规及政策规定不一致时，以法律、法规及政策规定为准。

本规程规定之外的保障性住房收购价格，可以参照本规程进行测算和审核。

第十四条

本规程自发布之日起实施，有效期2年。

附件

深圳市保障性住房收购价格测算指引

根据《深圳市保障性住房收购规程》，结合本市实际情况，制定本指引。

本指引包括如下三个部分：《第一部分：建设成本计算方式》《第二部分：合理利润计算方式》《第三部分：户内装饰装修造价确定原则》。每个部分的计算方式采用文字说明与表格相结合的形式，表格所指数据或者计算方式等需结合文字说明使用。

深圳市保障性住房收购价格计算公式为：

保障性住房收购价格=建设成本＋合理利润＋户内装饰装修造价

收购价格构成示意图

第一部分建设成本计算方式

建设成本=基本建设费＋管理费＋法定规费＋资金成本＋法定税金

Ⅰ基本建设费

基本建设费=建设前期工程及勘察设计费＋（建筑安装工程及设备费＋基础设施建设费与公共配套建设费）×（收购当期造价指数/2011年11期造价指数）×（1-市造价站公布的上一年度住宅工程平均下浮率）＋其他费用

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说明：建设前期工程及勘察设计费是以无重复或无采用标准设计考虑，如工程设计中采用标准设计或复用设计的，其建设前期工程及勘察设计费应为建安工程费、基础设施建设费用以及公共配套建设费的4.6%；采用标准设计或复用设计但需要重新进行基础设计的，其建设前期工程及勘察设计费应为建安工程费、基础设施建设费用以及公共配套建设费的4.8%。

表1-1建筑安装工程及设备经济指标

依据收购房屋所在楼栋的总楼层、地下室层数以及基坑支护施工特点选择对应的建筑安装工程及设备的经济指标。

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注：1．表中的经济指标未含地下室工程造价。地下室经济指标为：二层及多于二层地下室经济指标是2200元/平方米地下室面积（包括地下室建筑及安装造价、人防工程、地下室车道出入口），一层地下室经济指标是2300元/平方米地下室面积（包括地下室建筑及安装造价、人防工程、地下室车道出入口）。如地下室属于小区业主共有，则收购价格应分摊地下室造价，计算方式为地下室建筑面积乘以地下室经济指标，然后除以宗地可售面积。

2． 框剪结构14层以下住宅，如不包括电梯工程，则应在该经济指标基础上再扣减130元。

3． 表中的经济指标未含太阳能热水系统和中水系统，如收购项目含有太阳能热水系统和中水系统，则其价格另算，中水系统按33.69元/平方米计算，太阳能热水系统按76.39元/平方米计算，中水系统按收购住宅的总建筑面积计算收购价，太阳能热水系统按收购住宅的能覆盖太阳能热水服务的房屋建筑面积计算，覆盖太阳能热水服务的房屋建筑面积如有详细图纸则按图纸计算，未有详细图纸则以住宅每栋屋顶层往下计共12层的总建筑面积。

表1-2其他费用计算表

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Ⅱ管理费计算方式

依据收购房屋所在宗地的建设规模选择对应的单价。

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Ⅲ规费、税金计算方式

注：法定税金在收购价格计算时如已缴纳税金，则按实际缴纳计算，如未缴纳，则按上述规定计算。

Ⅳ资金成本计算方式

注：1．I为资金成本总额，P为基本建设费用，i为同期银行商业贷款年利息率，n为保障性住房开发建设周期，P1、P2…Pk为收购价格预付款金额，n1、n2…nk为预付款的计息期（是从支付时点起到开发结束的时间段）。

2． 开发期及分期支付的支付时点。

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第二部分合理利润计算方式

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第三部分户内装饰装修造价确定原则

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造价指数

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贷款利率

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2006-2014住宅工程下浮率

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